Жилая недвижимость в Германии | в Мюнхене | в Баварии

Развитие рынков жилой недвижимости в Германии

Тенденция роста конъюктуры рынка недвижимости составила в июне 2014 года 3,9% по отношению к концу 2013 года. Обстановка в области жилищного строительства по-прежнему наиболее благоприятная и стабильная по отношению к другим классам активов, тем самым являясь „надёжной гаванью“ для капиталовложений. Общие экономические условия рынка недвижимости можно оценить как хорошие. В развивающихся регионах Германии девелоперы проектов жилищного строительства как и прежде располагают превосходными условиями.

По актуальным высказываниям Федерального министерства юстиции (ФРГ) ранее запланированный для введения „порог арендных цен“ не вступит в силу. Тем самым инвестиции в новостройки могут стать как для частных, так и юридических лиц более привлекательными.

Почему привлекательна недвижимость в Мюнхене?

Развитие рынка жилищного строительства в Мюнхене

Рынок недвижимости в Мюнхене, как и в прошлом году, неизменно привлекателен. Исследования показывают, что Мюнхен занимает 1. место актуального рейтинга городов по состоянию на 2013 год в отношении таких факторов, влияющих на рынок недвижимости, как экономические показатели, привлекательность и перспективы развития региона,  шансы трудоустройства. Также столица Баварии располагается в первой строчке среди конкурентов в отношении развитости инфраструктуры и уровня экономического потенциала. Мощная экономическая структура Мюнхена проявляется в соотношении количества головных офисов компании к численности населения города. Мюнхен является также ведущим мегаполисом Германии по ценам на жилую недвижимость.

Выше перечисленные стойкие положительные условия привели за последние годы к удерживающемуся, повышенному спросу на рынке жилой недвижимости в Мюнхене и сопутствующему курсу повышения цен. Ниже приведён график роста цен на новостройки за последние 4 года (источник Gutachterausschuss LHM).  По данным экспертного комитета г. Мюнхен рост цен на новостройки составил приблизительно 13% по отношению к предыдущему 2013 году.

 

 

Повышение цен на рядные дома составило от 10% до 15%.  Рост цен на готовое жильё подкрепляется более стремительным ростом цен на участки под застройку в силу их дефицита (сравни след. график источник: LHM Referat für Stadtplanung und Bauordnung)

Продолжающееся снижения ставок кредитования Центрального Европейского банка создаёт всё более благоприятные условия для повышения цен на жильё, в силу повышенного спроса на покупку жилой недвижимости, связанного с низкими ставками на ипотечное кредитование. Несмотря на это, на рынке не происходит сильного перегрева и чрезмерного роста сделок в этой связи в силу того, что введённый в ответ на экономический кризис 2007 года банковский норматив Basel III обременяет кредитование более высоким минимальным стартовым капиталом.

В последнее время в кругах специалистов также обсуждается тема „пузыря“ на рынке недвижимости. Одним из теоретических факторов перегрева рынка является более ускоренный рост цен на покупку недвижимости по отношению к росту ренты на недвижимость. По сравнению со средними статистическими значениями по ФРГ, в соответсвии с которыми рост цен и ренты показывают приблизительно параллельную динамику, в Мюнхене наблюдается непропорциональное развитие этих показателей. По наблюдениям с 2000 года (источник bulwiengesa) рост стоимости аренды жилья составил 24%, в то время как рост цен – 73%. Тем не менее изолированное рассмотрение роста цен на аренду и покупку не является достоверным. Такое развитие цен по крайней мере в Мюнхене можно фундаментально обосновать. Так, например, на сверхпропорциональный рост цен влияет повышенное развитие спроса в купе с вышеупомянутом ростом цен на участки под застройку.

Повышенный спрос на жилую недвижимость в Мюнхене заметно разбавил имеющееся предложение на рынке. Экспертный комитет г. Мюнхен отметил снижение количества продаж частных квартир на 12% в 2013 году. Недостаточное предложение на рынке недвижимости может быть преодолено систематическим увеличением строительной деятельности, которая в свою очередь ограничивается недостающей площадью и плотностью застройки. Слабо поспевающее за спросом количество выданного разрешения на строительство указывает на недостающее количество реализуемых проектов в перспективе. Так по данным института немецкой экономики в 2013 году в Мюнхене недоставало примерно 3700 единиц жилья.  

Таким образом, в среднесрочной перспективе на рынке жилой недвижимости в Мюнхене не наблюдается разряжения обстановки и возникновения „пузыря“ цен на недвижимость. Спрос на жильё остаётся стабильным как со стороны частных, так и юридических лиц.